Changement d'usage prévu de l'entrepôt à la maison, du commercial au résidentiel, avec ou sans travaux. Il y a beaucoup de variables, c'est pourquoi vous comprenez bien quelles sont les exigences à remplir, les documents nécessaires et les dépenses à engager.
Le changement de destination est l'une des pratiques les plus courantes dans le domaine de l'urbanisme. Mais qu'est-ce que cela signifie concrètement ? Commençons par ce que notre système juridique établit : chaque propriété a sa propre destination selon des particularités spécifiques, qu'elles soient architecturales ou structurelles.
Alors pourquoi changer le l'usage prévu d'un bien? Le besoin émergent de transformer une maison en bureau est l'une des nombreuses raisons. La législation en vigueur, dans certains cas, permet cette modification.
Il y a beaucoup de questions que les utilisateurs se posent à cet égard, par exemple comment changer l'utilisation prévue de C2 à la maison (« C2 » → « entrepôt »).
Pour apporter les bonnes réponses, découvrons le fonctionnement de la procédure, les frais à engager, les normes de référence, le timing et les éventuelles pénalités.
Quelles sont les utilisations prévues d'une propriété?
Au fil du temps, les besoins peuvent changer et le besoin de se transformer, par exemple, un bureau dans un appartement, un entrepôt dans un garage et ainsi de suite. Il faut dans ce cas changer l'usage prévu. Comment? Obtention des autorisations auprès des services chargés de l'administration publique.
Avant d'aller plus loin dans notre analyse, il est nécessaire de considérer toutes les utilisations possibles de toute propriété:
- Résidentiel : bâtiment destiné à un usage résidentiel.
- Commercial : local utilisé pour la petite et la grande distribution (magasins, restaurants, etc.).
- Industriel et artisanal : propriété dans laquelle a lieu la production et/ou la transformation de biens ou de services (industries, artisans locaux, ateliers, carrosseries, etc.).
- Touristique : bâtiment qui abrite des activités d'hébergement (hôtels, auberges, etc.).
- Services : locaux devenus sièges sociaux de bureaux privés, de cabinets professionnels, de banques, de compagnies d'assurances, etc.
- Agricole : bâtiments destinés à la production agricole, à l'élevage et assimilés.
- Commerce de gros et entrepôts : activités de gros et entrepôts à caractère commercial.
Si les usages visés sont mixtes (par exemple résidentiel et commercial), celui ayant la plus grande surface utile prévaut.
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Comment changer l'utilisation prévue
Un changement important d'usage prévu se produit si le bien a un usage différent de celui initialement prévu, ce qui entraîne une transition entre différentes catégories (par exemple changement d'utilisation prévue du bureau à la maison). Elle peut avoir lieu avec ou sans exécution des travaux. En restant dans la même classe, il n'y a pas de changement significatif et pas de changement de destination (par exemple le propriétaire qui loue les chambres et veut plus tard la transformer en maison).
Pour modifier l'usage prévu, il est nécessaire de vérifier la législation à laquelle la propriété est soumise, telles que les règlements municipaux et de copropriété, le plan directeur, les interventions prévues et les éventuelles restrictions.
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Si la Plan général de la ville (PRG) vous permet de le modifier, vous pouvez poursuivre la procédure prévue. Dans tous les cas, en cas de doute, il est préférable de s'adresser au bureau cadastral compétent et de contacter un professionnel qualifié (architecte, ingénieur, géomètre).
Limites
Il existe un certain nombre de limitations sur le changement d'utilisation prévue. Nous les résumons brièvement ci-dessous :
- son propre règlement de copropriété interdit la modification.
- la propriété n'est pas conforme aux exigences hygiéniques et sanitaires prévues par la législation municipale.
- il existe des restrictions au niveau de l'usine.
- le changement n'est pas autorisé par le Plan Général de Ville (PRG).
Documentation
Juste un arpentage cadastral pour comprendre immédiatement quelles sont les contraintes urbaines et architecturales d'un bâtiment donné. Avant d'élaborer le projet, cependant, il est nécessaire de vérifier les exigences hygiéniques-sanitaires et la situation sur les systèmes (ils doivent être conformes à la loi).
L'usage du bien étant modifié, une déclaration spécifique doit être soumise à l'Administration fiscale qui modifiera la catégorie du bâtiment (par exemple le changement de destination du garage). Cela se traduira par un revenu cadastral différent et une charge fiscale différente (Imu, Tari, etc.).
Il est important d'effectuer une autre distinction, d'ailleurs déjà évoqué, entre :
- Changement d'usage prévu sans travaux: si aucune rénovation majeure n'est prévue, n'en soumettez qu'une SCIA (Notification certifiée de Début d'activité) et procéder à la modification.
- Changement d'usage prévu avec des œuvres: si des interventions importantes ont été prévues qui impliquent une modification de la structure du bâtiment, il est obligatoire de demander un "Autorisation de construire". Avant d'obtenir cette concession, il n'est pas possible de démarrer les travaux.
Comme prévu, tous les systèmes doivent être équipés d'un certificat de conformité.
Règlements
La législation régissant le changement d'usage prévu n'est pas conforme pour tous ceux qui y ont droit en raison des différentes disciplines régionales. Afin de ne pas faire d'erreurs, nous vous suggérons de prendre les références respectives comme référence réglementations locales et renseignez-vous auprès de votre municipalité.
Une fois la procédure nécessaire au changement effectuée, le technicien qualifié avisera le Cadastre, puisque la catégorie de propriété et le revenu cadastral respectif seront également modifiés.
Frais de changement de destination d'utilisation
Pour se faire une idée du frais à engager pour un changement d'usage prévu, il faut considérer :
- les honoraires des professionnels : de montants différents si la simple rédaction de questions ou l'ajout de dossiers pour les interventions et travaux de construction est requis.
- charges d'urbanisation : elles sont dues si le changement entraîne une aggravation de la charge d'urbanisme (eau, assainissement, parking, etc.).
- tous travaux de construction : toutes les dépenses à engager pour les interventions à effectuer sur la propriété.
Il existe de nombreuses variables pour quantifier exactement les dépenses, mais généralement la plupart des coûts sont attribuables à interventions sur les bâtiments et les installations.
Délais et pénalités
Le délai d'achèvement de toutes les procédures est assez rapide si la construction d'ouvrages n'est pas prévue. Habituellement environ 20-25 jours. Dans tous les autres cas, les délais sont prolongés de quelques semaines supplémentaires.
Le défaut de soumettre la documentation requise pour changer l'utilisation prévue d'une propriété est considéré comme un Abus de construction, poursuivi en tant qu'infraction pénale et administrative.
